くらし高齢化時代の相続税対策

相続不動産を売却 海外居住者が注意したいトラブル

広田龍介 / 税理士

 グローバル化の時代だ。親が亡くなり相続が発生したとき、相続人である子が海外に居住しており、日本にある親の不動産や株式を相続するケースが増えている。こうした場合、注意しなければ思わぬトラブルが生じることもありうる。

売却依頼のため一時帰国

 海外居住10年のYさん(48)は7年前に母が亡くなり、東京都内の不動産物件をいくつか相続した。

 芸術関係の仕事をしているYさんだが、稼ぎは少なく、生活するのがやっとの状態だ。そこで、生活のゆとりを持ちたいと、相続した不動産を売却することにした。

 Yさんは一時帰国し、東京の不動産会社に売却を依頼した。不動産会社から示された住民票や印鑑証明書など必要書類をそろえると、すぐに日本を離れた。不動産会社は、さっそく買い主を探し、売買仲介業務を進めていった。

 実はこの時点で、不動産会社は大きな見落としをしていた。Yさんが「非居住者」であることに気がついていなかったのである。

税法上の「非居住者」とは何か

 「非居住者」と何か。税法では「居住者」以外の個人を「非居住者」と規定する。「居住者」とは、国内に「住所」があるか、現在まで引き続き1年以上「居所」を持つ個人をいう。さらに「住所」は「個人の生活の本拠」であり、それはその人の生活の中心がどこかで、客観的に判定される。「居所」は、生活の本拠ではないが、現実に居住している場所である。

 不動産会社がうっかりしていたのは、Yさんの住民票があったためだ。海外では医療費が高額になる。Yさんは万一病気になったときは日本で治療を受けようと考え、健康保険証を確保するために国外転出届をしていなかった。だが、Yさんの生活の本拠はずっと海外にあり、住民票があるといっても、Yさんが非居住者であるのは間違いなかった。

「当然の注意」を尽くさなかった不動産会社

 非居住者から日本国内にある土地を購入した買い主は、譲渡対価の10.21%(所得税10%と復興特別所得税0.21%)を源泉徴収して、国に納税する義務がある。さらに、不動産会社は、この手続きを買い主と非居住者に説明するという、取引上の当然の注意をしなければならない義務(善管注意義務)がある。不動産会社は、この税制上の取り扱いを完全に忘れていたのである。

 今後、買い主が課税漏れを指摘された場合、売買金額の大きな取引では、罰則である加算税や延滞税の負担も大きくなる。「不動産業者が善管注意義務を尽くさなかった」として、源泉徴収義務者である買い主が加算税や延滞税の負担金について損害賠償を起こすことも視野に入れる必要がある。

 住民票だけでなく、パスポートの確認も必要な時代になったのである。

 <「高齢化時代の相続税対策」は毎週日曜日に掲載します>

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広田龍介

広田龍介

税理士

1952年、福島県いわき市生まれ。85年税理士登録。東京・赤坂で広田龍介税理士事務所を開設。法人・個人の確定申告、相続税申告、不動産の有効活用などを中心に幅広くコンサルティング活動を続けている。相続税に関する講演やセミナーも開催している。

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