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マンション

大規模修繕工事で談合横行 工事費つり上げも

工事監理方式の本来の仕組みと談合の例

 マンションの大規模修繕工事で、発注者の管理組合をサポートするはずの設計コンサルタントが談合に関与し、工事費がつり上げられるケースが相次ぐ。国土交通省も注意喚起して防止に乗り出した。素人集団である管理組合がだまされないためにはどうすればいいのか。

コンサル、施工者と

 マンションは、建物の寿命を延ばし資産価値を保つため、十数年ごとに外壁塗装や屋上防水、給排水管更新など大がかりな「大規模修繕工事」をする。費用は数千万~十数億円と多額なうえ、(1)不具合を把握する「建物診断」(2)修繕設計書の作成(3)施工業者の選定(4)工事が適正かどうかチェックする「工事監理」--など完成まで2~3年かかり、各場面で判断が必要だ。

 工事の主役である管理組合には多くの場合、専門知識がない。専門家の協力を得ながら工事を進める方式には大きく二つある。

 まず、管理組合が管理会社や施工会社と契約し、建物診断から工事まで全て任せる「責任施工方式」。ただ、第三者のチェックが働かないため、工事品質が低かったり費用が割高になったりする可能性も拭えない。

 そこで設計・工事監理と施工を分離発注する「設計監理方式」が広がった。管理組合は公募や管理会社の紹介で設計コンサルと契約し、コンサルが建物診断や設計をして工事仕様書を作成する。管理組合は、仕様書に基づき施工会社を公募し、見積書などから審査・選定する。工事監理は設計コンサルが担う。競争原理やチェック機能が働き透明性が高い方法とされてきた(図)。

 ところが、設計監理方式で談合が横行しているという声がある。

工事費をつり上げ

 「管理組合と利益相反する設計コンサルの存在が指摘されている」。国交省は今年1月、マンション管理4団体に異例の通知を出した。設計コンサルは管理組合のサポート役のはずだが、バックマージンを払う施工会社が工事を受注できるよう工作する事例があるとする。施工会社はマージン分以上を工事費に上乗せするため管理組合には大きな負担になる。複数の業界関係者によるとマージン水準は高まっており最大で工事費の20%程度にのぼるという。

 通知の契機となったのは、マンション改修技術向上のため設計コンサルらでつくる「マンションリフォーム技術協会(略称マルタ)」の告発。昨年11月、会報で問題を取り上げ「業界全体の信用が失われる」と訴えた。マルタの柴田幸夫会長は「不適切な設計コンサルは、マージンで回収できるため、異常に安い見積額を管理組合に提示でき、工事監理契約を取りやすい。真面目なコンサルほど仕事が取りにくくなっている」と危機感を募らせる。

 手口も込み入ってきた。国交省は、安い見積額で受注した設計コンサルが実は技術者のいないダミー会社で、実際の建物診断・設計は工事受注予定の施工会社がしていた事例を示す。不動産コンサル会社「さくら事務所」でマンション管理を専門とする土屋輝之さんは「公募しても特定グループの施工会社しか参加しなかったり、参加会社の全ての見積書を受注予定会社が作成したりして、談合は大がかりになっている」と話す。

 1億円の工事に20%のマージンが上乗せされれば、管理組合にとって2000万円の損失だ。大規模修繕工事費用は区分所有者が毎月積み立てる修繕積立金を充てるが、もともとの積立額が低いところも多い。国交省調査(2013年)によると積立金不足を将来不安に挙げる管理組合は28.6%。早い段階で積立金が目減りすれば、将来の工事のメドが立たなくなる。

第三者の助言を

 それでは管理組合はどうすればいいのか。土屋さんは、談合を疑った場合、(1)第三者の専門家のセカンドオピニオンを得る(2)やり直す覚悟を持つ--をアドバイスする。管理組合が談合を見抜くのは困難でも、例えば、工事仕様書を全く利害関係のない施工会社に提示して見積もってもらい、公募参加企業の水準と大きく異なれば談合の可能性が高い。納得できなかったらやり直せばいい。「管理組合の合意形成は難しいため、理事会は総会で決めたことはそのまま進めたいものだが、管理組合の財産を守るほうが重要」と話す。

 国交省は専門家のアドバイスが受けられる相談窓口「住まいるダイヤル」「マンション管理センター」の利用をすすめる(表)。

 住まいるダイヤルを運営する公益財団法人「住宅リフォーム・紛争処理支援センター」によると、通知以来、大規模修繕に関し約50件の相談があった。電話相談のため一般的な回答にとどまることはあるが「今、必要な情報は何か」を整理して助言する。工事見積書も無料でチェックする。担当の鈴木宏治課長は「管理組合は専門知識はなくとも、ひとつひとつの工事内容の必要性を明確にし、積み重ねていけば、リスクは減らせる。主体的に取り組めば納得できる工事に近づけられる」と話す。【渡辺精一】

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