東京都Ｓ区内のＡさん（６３）は、母（８７）の土地に法人名義の商業ビルを持ち、１棟貸しで運用している。

　面積１６０平方メートルの母親の土地は、都内有数の繁華街近くにあり、法人が借地権を持っている。商業ビルは築４５年の５階建てで、老朽化が目立ってきた。

　高度商業地区のため、借地権割合は９０％の地域。路線価も１平方メートル当たり２２００万円超とかなり高い。母の土地の底地評価は１０％だが、それでも評価額は高い。その上、９０％の借地権を持つ法人の株式を、母が８割以上所有している。株価評価額も、非常に高い状態だ。母はそのほかに、自宅と賃貸アパート、金融資産を持っている。

　商業ビルは１棟貸しのため、近隣の他の物件に比べて高い賃料を設定できている。しかし、建物が老朽化しているので対策が必要だ。本当はすぐに建て替えたいのだが、数年前、借り主と契約更新をした際に、建物老朽化を理由に、賃貸借契約を定期借家契約に変えていた。

　その契約期間があと５年あるので、少なくとも５年後にしか建て替えに着手できない。工期を２年とすると、完成は７年後になる。さらに、法人の株価評価の計算上、建物建築による節税効果が出るまで３年の期間が必要だ。