国が2018年に行った「マンション総合調査」で、大規模修繕工事に備える積立金額が新築分譲時の長期修繕計画より不足するマンションが34.8％もあった。計画通りに積み立てていればいいはずなのに、なぜ不足するのか。マンション管理士がその事情を解き明かそう。

完成を反映しない「長期計画」

　マンションの修繕積立金不足が起こる背景は二つある。

　一つ目は、新築分譲マンションの販売スケジュールだ。

　マンションの建設にあたっては、段階ごとに、三つの図面を作製する。まず、マンション建設の許可を得るための「確認申請図」。次に、より詳細な「実施設計図」。さらに、施工に必要な情報までを描き込む「施工図」だ。

　作製時期の違いにより、内容にも違いが生ずる。

　確認申請図は、あくまで許可を得るのが目的だ。大枠が決まり、大きな変更はできないが、仕上げなどの変更はできる。

　実施設計図では、防水やタイルの面積、鉄部の量など細部も決まる。長期修繕計画はこれをもとに作成し、積立金の額もここで決まる。

　だが、この段階では、設備機器などはまだ確定していない。

　この実施設計図を基に複数の施工会社が見積もりを作り、施工能力や見積金額を比較して施工会社を決定するという手順を踏む。そうして決まった施工会社が、実際の工事のために作製するのが施工図だ。

　施工図は、大工・鉄筋業者用、タイル業者用、防水業者用など、専門業者が工事するための詳細な図面で、実際にできるマンションの状態に近い。

　本来なら、長期修繕計画も施工図をもとに作るのが望ましい。だが、それでは販売時に計画を示せないため、スケジュールをにらみ、実施設計図段階で作成していると…